中古太陽光を検討する際、過積載率と表面利回りの関係は定番の話です。サンムーブの39万件データでも、過積載1.5倍を超えると表面利回りが一段下がることが見えています。では、実際の手取りを反映した推定純収益（NOI）ベースで見ると、この分岐点はどう読めるのか——サンムーブの収益還元バリュエーション（DCFモデル）を使って再検証します。

表面利回りとNOIの違いを押さえる

推定純収益（NOI）は、想定売電収入からO&M・土地固定資産税・損害保険・償却資産税・パワコン更新引当・出力抑制の見込みをすべて控除した「手取り」です。表面利回りはこれらを無視して「年間売電÷取得価額」の単純計算ですから、実際の投資判断には不十分な場合があります。

特に過積載が高い設備は、パネルコストが増えて取得価額（分母）が膨らむ一方で、ピークカット（パワコン超過分は発電しない）で実発電（分子）の伸びしろが限定され、さらにO&Mや償却資産税などのランニングコストも増える傾向があります。ここが「表面利回りだけ見える崖」と「実際のNOIの崖」にズレが生じるポイントです。

NOIベースで見た過積載の効率曲線

サンムーブの推定価値モデルで、典型的な低圧太陽光（50〜100kW）について、過積載率別にNOI（年間）を計算してみた例です（設備年度FY2017・兵庫県を想定・推定値）：

• 過積載 1.0倍（パネル＝パワコン）：年間NOI 約80万円
• 過積載 1.3倍：年間NOI 約88万円（＋8万円／年・+10%）
• 過積載 1.5倍：年間NOI 約91万円（＋3万円／年・+3%）
• 過積載 2.0倍：年間NOI 約90万円（−1万円／年・−1%）

1.3倍まではNOIが伸びていますが、1.5倍を超えるとその伸びが鈍化し、2.0倍ではむしろ減る——ここが実際の手取りで見た分岐点です。表面利回りの「崖」と同じ位置に、NOIの効率曲線の「ひざ折れ」が現れるのです。

なぜ1.5倍で頭打ちになるのか

理由は複合です：

1. ピークカット：パネルを増やしてもパワコン容量を超えた発電は失われます。実発電量の増加は逓減します
2. パネルコストの増加：取得価額に占めるパネルコスト比が高まり、年間の減価償却・償却資産税が増えます
3. O&M単価の固定部分：O&Mは容量に比例しますが、保守点検の固定費（年1回の一般診断など）も含まれるため、小規模設備ほどパネルkWあたりの負担が相対的に増えます
4. 出力抑制の相対的影響：抑制額は発電量に連動するため、ピークカット領域の発電が減ると、その部分の抑制リスクも減る一方で、ピークカット以外の時間帯の抑制は固定的に効きます

中古を選ぶときの視点

「この設備は過積載が高いから表面利回りが低めに見えるけど、実は効率がいいのでは？」という仮説をお持ちかもしれません。データで見ると、その期待は1.3倍あたりまでの範囲では当たりますが、それを超えるとNOIの伸びは限定的です。

各設備の推定価値ページには、過積載率と推定NOIの両方を明記しています。「表面利回りはいくらか」だけでなく、「実際の年間手取り（NOI）から割り引いた推定価値がいくらか」を見ることで、より投資判断の精度が高まります。数値は公表データと当社の統計モデルに基づく推定であり、個別の設備状態・契約内容により実績は変わります。

※本ページの数値は公表データに基づく統計的推定で、実際の取引価格や実績を保証するものではありません。

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