中古太陽光の物件を見比べていると、「表面利回り○%」という数字がまず目に入ります。しかしこの数字だけで判断すると、思ったより手残りが少なかった、ということが起こりえます。実質利回り(NOI)で見るために、確認しておきたいチェック項目を7つにまとめました。
① その利回りは「表面」か「実質」か
表面利回りは売電収入 ÷ 価格、実質利回りは運営コストを引いた純収益(NOI) ÷ 価格です。同じ「利回り○%」という表記でも、どちらの数字かで印象は大きく変わります。まず、どちらの利回りが表示されているかを確認しましょう。
② O&M・保守点検費は引かれているか
遠隔監視・除草・定期点検などのO&M費用は、出力規模によって単価(円/kW)が変わります。小規模な低圧設備ほど、出力1kWあたりの負担は相対的に重くなる傾向があります。
③ 高圧なら保安管理・キュービクル費用も見たか
50kWを超える高圧設備では、電気主任技術者の選任やキュービクルの点検費が新たに発生します。低圧と高圧でコスト構造が異なるため、規模だけで単純比較しないことが大切です。
④ 償却資産税・土地の固定資産税を織り込んでいるか
設備には償却資産税（簿価×1.4%が目安）、土地には固定資産税または賃料がかかります。運営コストのモデルではこの2つも主要な引き算対象です。
⑤ パワコン更新引当を見込んでいるか
パワーコンディショナは15年前後で更新が必要になることが多く、更新費用を毎年の引当として織り込むかどうかで、長期の実質利回りは変わります。単年の数字だけで判断しないようにしましょう。
⑥ 過積載率は行き過ぎていないか
パネルをパワコン容量より多く積む「過積載」は収益を底上げしますが、一定の倍率を超えるとピークカットで発電量が頭打ちになり、コストだけが増える領域に入ります。過積載率も併せて確認すると、表面利回りの「盛り」を見抜きやすくなります。
⑦ FIT残存年数と単価はセットで見たか
実質利回りが同水準に見えても、FIT残存年数と認定単価が違えば、将来得られる総収益（延いてはDCFでの価値）は変わります。単年の利回りだけでなく、残存期間を通じた収益の見通しまで確認しましょう。
まとめて確認するには
サンムーブの各設備の推定価値ページでは、売電収入からO&M・保安管理・償却資産税・パワコン更新引当までを一段ずつ開示したうえで、表面利回りと実質利回り(NOI)を並べて表示しています。7項目を個別に集めなくても、まとめて確認できます。
※本ページのチェック項目は一般的な制度・実務の傾向に基づく整理であり、個別設備の実際のコスト・利回りを保証するものではありません。掲載の査定額・利回りは公表データに基づく推定値です。正確な費用は電気保安法人・O&M事業者にご確認ください。
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